این روزها که خرید ملک در ترکیه محبوب است و یکی از سرویس های پر تقاضای اینوستایم به شمار می رود، بد نیست که کمی در خصوص خطرات خرید ملک در ترکیه صحبت کنیم و بدانیم که چه موارد احتیاطی باید رعایت شود تا شما با عنوان سرمایه گذار خارجی از این خطرات در امان باشید.
همانطور که ما بارها تاکید داشته ایم خرید ملک در ترکیه و به طور کلی هر گونه سرمایه گذاری خارجی به قصد مهاجرت امری پیچیده و شامل مراحل حقوقی و ثبتی مختلف است که اگر توسط متخصصان امر مدیریت نشود می تواند نتایح جبران نشدنی به بار بیاورد و شما را به یک مال باخته بین المللی تبدیل کند. با ما در این مقاله همراه باشید تا در این خصوص آگاهی بیشتری کسب کنید.
البته ما پیش از این در مطلب راهنمای جامع خرید ملک در ترکیه در وبسایت وکلای مهاجرت ایران در خصوص نکات بسیار مهمی همچون انتخاب ، جستجو و شناسایی ملک ترکیه صحبت کرده ایم و مطالعه آن را اکیدا به شما توصیه می کنیم با این حال در این فرصت می خواهیم صرفا به خطرات خرید ملک در ترکیه و راهکارها بپردازیم.
فهرست مطالب
مراحل خرید ملک در ترکیه
قبل از اینکه به بحث خطرات و نکات احتیاطی وارد شویم ، ضروری است که شما در خصوص مراحل خرید ملک در ترکیه بیشتر بدانید. به طور کلی به عنوان وکیل مهاجرت به ترکیه در موسسه حقوقی بین المللی اریکه عدل ما چند مرحله مهم برای این کار قائل هستیم:
1- تشکیل پرونده مالیاتی در ترکیه و اخذ کد مربوطه
2- افتتاح حساب بانکی ترک و فراهم کردن مقدمات انتقال وجه
3- جستجوی دقیق و موثر برای پیدا کردن ملک مناسب
4- استعلام سند ملک انتخاب شده از مراجع ثبتی
5- مذاکرات قراردادی و نظارت بر قرارداد خرید توسط وکیل
6- نظارت بر پرداختهای قرارداد خرید
7- پیگیری دریافت سند مالکیت ملک خریداری شده
8- کارشناسی رسمی قیمت ملک ترکیه
9- تحویل گرفتن واحد خریداری شده به طور رسمی
10- تشکیل پرونده در اداره مهاجرت برای دریافت شهروندی
ما در مقاله مراحل 10 گانه خرید ملک در ترکیه به طور مفصل به این موارد پرداخته ایم. البته لازم به ذکر است که این مراحل فقط در هلدینگ حقوقی و بین المللی آپادالا رعایت می شود و ممکن است در جاهای دیگر اصلا توجهی به برخی مراحل نشود. با این حال در نظر گرفتن همه مراحل 10 گانه برای دوری از خطرات خرید ملک در ترکیه حیاتی است.
خطرات خرید ملک در ترکیه را بشناسیم!
اصولا هر اقدام حقوقی بین المللی در دل خود ریسک هایی دارد و نمی توان یک فعالیت پر سود و پر مزایا را خالی از هر گونه خطر پیدا کرد. اما این خطرات و ریسک ها نباید مانع اقدام شما شود. سرمایه گذار دانا کسی است که با در نظر گرفتن خطرات و با کمک گرفتن از متخصصین بهترین تجربه را از خرید ملک خارجی برای خود رقم می زند.
هشدار های خرید ملک در ترکیه ممکن است در همه مراحل 10 گانه بالا اتفاق بیفتد. اما در خصوص این خطرات ما بیشتر به مرحله جستجوی ملک ، استعلام سند ، قرارداد خرید ، پرداختها و کارشناسی قیمت ملک ترکیه نظر داریم. در ادامه به هر کدام از این موارد به طور جداگانه اشاره می کنیم.
بحث انتقال سرمایه و حساب بانکی ترک
یکی از خطرات خرید ملک در ترکیه که در گیر و دار خرید و سرمایه گذاری کمتر به آن توجه می شود ، بحث انتقال سرمایه و به دنبال آن ضرورت افتتاح حساب بانکی در ترکیه است. در این بخش به چند نکته بسیار مهم در این خصوص اشاره خواهیم داشت.
همانطور که می دانید ما در موسسه حقوقی بین المللی اریکه عدل ، دعاوی قضایی مربوط به ترکیه را نیز مدیریت می کنیم. به عبارت دیگر بسیاری از افرادی که در ترکیه دچار مشکل شده اند یا اسیر کلاهبرداری و سوء استفاده گردیده اند به ما مراجعه می کنند.
شاید برایتان عجیب باشد ولی بیشترین مورد سوء استفاده و کلاهبرداری در خصوص انتقال سرمایه و پرداخت پول ملک در ترکیه اتفاق می افتد. افراد شیاد پول شما را در ایران و یا در ترکیه مثلا به امانت می گیرند تا برای شما در ترکیه ملک بخرند! و در اغلب موارد شما دیگر این افراد را نمی بینید!
ما در اینوستایم (Investime) هرگز هیچ بخشی از سرمایه را به امانت نمی گیریم. اصلا لزومی برای این کار وجود ندارد. ما پس از طی مراحل قانونی ، حساب بانکی شخصی سرمایه گذار را در یکی از بانکهای ترکیه افتتاح می کنیم و سپس از سرمایه گذار تقاضا می کنیم که شخصا پول خود را از ایران یا هر جای دیگر به حساب شخصی خود انتقال دهد.
همچنین هیچ نیازی نیست که شما به ما وکالت یا اجازه ای برای دخل و تصرف در حساب بانکی بدهید. ما حتی تلاش می کنیم که احدی از اطلاعات ورود شما به اینترنت بانک یا موبایل بانک خبر دار نشود و به موکل هم اطلاع می دهیم تا این موارد را فوق محرمانه تلقی کند.
در حقیقت هیچ گاه و در هیچ مرحله ای سرمایه گذار اختیار پول خود را نباید از دست بدهد. بعد از اینکه سرمایه در مسیری امن به حساب بانکی شخصی منتقل شد، خود سرمایه گذار شخصا در بانک حاضر می شود و امورات مربوط به پرداخت ثمن قرارداد خرید ملک را با همراهی وکیل ، شخصا انجام می دهد.
بحث جستجوی ملک و آفرهای تبلیغاتی
بعد از اینکه خیالتان از بابت سرمایه و حساب بانکی راحت شد، به یکی از مهم ترین مراحل و شاید هم اساسی ترین مرحله می رسید. بله مرحله جستجو و انتخاب ملک خارجی. شاید این مرحله در ذهن خیلی ها ، مرحله ای عادی و بدون درد سر باشد ولی از جمله هشدار های خرید ملک در ترکیه همینجا باید گوشزد شود.
واقعیت این است که املاکی که برای فروش در ترکیه وجود دارند بی نهایت زیاد هستند و برای جلوگیری از اتلاف وقت ، هزینه و انرژی شما فقط باید به سراغ مواردی بروید که در لیست موارد تایید شده برای سرمایه گذاری و مهاجرت قرار دارند. در اپلیکیشن اینوستایم ما تلاش داریم که فقط موارد قابل تایید را منتشر کنیم تا به شما کمک کنیم سریع تر و مطمئن تر به نتیجه برسید.
یکی از خطرات خرید ملک در ترکیه در این مرحله گمراهی در انتخاب و رفتن سراغ املاک و پروژه های مشکل دار است. مسلما در بین این همه پروژه رنگارنگ مواردی هستند که یا سند برای آنها صادر نمی شود ، یا مشکل شهرداری دارند و یا اینکه قبلا توسط دادگاه توقیف شده اند و یا ممکن است بین ورثه در اختلاف باشند. باید خیلی حواستان به این موارد باشد! البته خدا را شکر با اینوستایم لازم نیست برای این موارد نگران باشید.
معمولا پروژه های مشکل دار ترکیه با آفر های هیجان انگیز و رنگارنگ تبلیغاتی به فروش می رسند. همچنین به آژانسهای املاک هم کمیسیون های بسیار بالا پیشنهاد می شود تا مشتریانشان را به سوی این پروژه ها ترغیب کنند. ما در سایت وکلای مهاجرت ایران در مطلب فریبهای تبلیغاتی خرید ملک در ترکیه به طور مفصل به این موضوع پرداخته ایم. پس حواستان باشد اگر کسی برای خرید پروژه ای اصرار نابجا و عجیبی داشت از او فاصله بگیرید. در حقیقت همین موضوع فلسفه آزادی انتخاب در اپلیکیشن اینوستایم است.
در اپلیکیشن اینوستایم می توانید آزادانه بین صدها پروژه ساختمانی تایید شده جستجو کنید و بدون هیچگونه فشار و استرس خارجی موارد مورد نظر را لیست کنید. در این مرحله فقط دو نکته برای ما مهم است : اولی سلیقه سرمایه گذار و خانواده اش و دومی قابل تایید بودن پروژه از لحاظ ثبتی و حقوقی. در اپلیکیشن می توانید به صورت الکترونیک از پروژه های دلخواه لیست بازدید ایجاد کنید و بقیه امور را به تیم مجرب اینوستایم بسپارید.
بحث استعلام سند مالکیت در ترکیه
بعد از گذر از مرحله انتخاب ملک در ترکیه ، به بحث مهم استعلام سند می رسیم. اما چرا ما استعلام سند را در خطرات خرید ملک در ترکیه آوردیه ایم؟ چرا اصلا باید استعلام سند ملک ترک را بگیریم. برای اینکه از موارد زیر مطمئن شویم:
1- ملک در توقیف دادگاه یا شخص ثالث نباشد.
2- سند جعلی نباشد و معتبر باشد.
3- مالکیت در این سند قابل انتقال باشد.
4- الزامات ثبتی در این سند رعایت شده باشد.
باید بدانید که دریافت سند مالکیت شش دانگ (یا همان سند تگ برگ خودمان) برای دریافت شهروندی ترکیه با خرید ملک بسیار ضروری است. اگر سند نداشته باشیم نمی توانیم برای شهروندی اقدام کنیم. استعلام سند باید از واحد ثبتی توسط وکیل متخصص انجام شود و وقتی وکیل تایید پاک بودن سند را داد می توانید سراغ مرحله بعدی یعنی مذاکرات قراردادی بروید.
موضوع نظارت بر قرارداد خرید ملک در ترکیه
خواهی نخواهی ما اینجا با یک قرارداد خارجی طرف هستیم. در دپارتمان قرارداد ها در موسسه حقوقی بین المللی اریکه عدل ما سالهاست که به عنوان وکیل قراردادهای بین المللی فعالیت می کنیم و متوجه حساسیت های فراوان این مرحله هستیم.
یک قرارداد خارجی خوب قراردادیست که به صورت دو زبانه (انگلیسی و ترکی) تنظیم شود و به صورت برد – برد نگارش شده باشد. قرارداد دوزبانه به ما اجازه می دهد تا آن را توسط تیم متشکل از وکیل ترک و وکیل بین المللی خود بررسی و تطبیق دهیم.
قرارداد به هیچ وجه نباید شامل شروطی باشد که منافع سرمایه گذار را به منظور سرمایه گذاری در خارج از کشور به خطربیندازد. به طول مثال در قرارداد اخیری که داشتیم سازنده در بند فورس ماژور گنجانده بود که در صورت نوسانات ارز فروشنده می تواند تحویل واحد مسکونی را تا باگشت به شرایط عادی به تاخیر بیندازد!
همانطور که واقفید در آذر ماه 1400 ما شاهد سقوط ارزش لیر ترکیه بودیم اما با فراست وکلای ما در زمان معامله این شرط از قرارداد حذف شد تا فروشنده نتواند به آن استناد کند. خدا را شکر موکل ما به موقع واحد خود را تحویل گرفت و از ماهها سرگردانی نجات پیدا کرد.
این فقط یک نمونه در عالم خارج است. حالا شما با اهمیت فوق العاده حضور وکلای متخصص در زمان امضای قرارداد آشنا شدید. هرگز مجبور نیستید قراردادی که جلوی شما می گذارند را چشم بسته امضا کنید. این قرارداد قابل مذاکره و قابل اصلاح است. به طوری که به قول معروف نه سیخ بسوزد نه کباب!
بحث پرداختها در زمان خرید ملک در ترکیه
بسیار خب، حالا خیالمان از قرارداد راحت است! اما چگونه باید پول ملک را پرداخت کنیم؟ آیا همان زمان و بعد از قرارداد باید به بانک برویم و پول را پرداخت کنیم؟ نه عجله نکنید! ما وظیفه داریم که از سرمایه شما و از منافع شما محافظت کنیم.
ما در شرکت اینوستایم معمولا پرداخت ها را طوری مدیریت می کنیم که مصادف با محقق شدن بخشی از حقوق سرمایه گذار خارجی باشد. ما در این مرحله گام به گام با فروشنده پیش می رویم و اگر او به تعهدات خود عمل نمود ، ما هم عمل متقابل می کنیم.
در این مرحله وکلای شما باید از ابزارهای مختلف حقوقی و بانکی استفاده کنند تا حداکثر احتیاط در مرحله پرداخت صورت گیرد. فراموش نکنید که بی احتیاطی در امر پرداخت می تواند یکی از خطرات خرید ملک در ترکیه باشد.
بحث کارشناسی ملک بعد از خرید
همانطور که در مقاله درک گزارش کارشناسی ملک ترکیه در وبسایت موسسه اریکه عدل اشاره کرده ایم، در حال حاضر کارشناسی ملک برای امر مهاجرت ، ضروری است و باید انجام شود. یکی از خطرات خرید ملک در ترکیه البته برای کسانی که می خواهند برای پاسپورت ترکیه اقدام کنند ، کارشناسی مغایر قیمت ملک است.
ممکن است در فرآیند کارشناسی قیمت ملک ، ملکی که خریده اید پایین تر از 250 هزار دلار ارزش گذاری شود و شما فرصت اقدام برای شهروندی ترکیه را از دست بدهید. به همین خاطر است که وکلای ما در این مرحله حساسیت زیادی به خرج داده و تلاش می کنند با ابزار های مختلف از کارشناسی مغایر قیمت ملک جلوگیری کنند.
اقدام برای دریافت پاسپورت ترکیه با خرید ملک
حالا که با مهمترین خطرات خرید ملک در ترکیه آشنا شدید، آمادگی بیشتری برای اقدام برای دریافت پاسپورت ترکیه با خرید ملک دارید. همانطور که شاهد هستید ما به حفظ منافع موکلین و سرمایه گذاران خارجی مان بیشترین اهمیت را می دهیم و تلاش می کنیم تا ریسک ها و خطرات سرمایه گذاری در ترکیه را به حداقل ممکن برسانیم.
اگر میخواهید در خصوص خدمات ما بیشتر بدانید ، میتوانید به صفحه نحوه ارائه خدمات در اینوستایم مراجعه کنید. در صورتیکه تمایل دارید یک برنامه ریزی صحیح و دقیق برای شما در مسیر مهاجرت به ترکیه انجام شود با ما تماس بگیرید. خوشحال می شویم در خدمت شما باشیم و در خصوص نیازهای شما بیشتر بدانیم.